vendredi, 27 août 2010

Laurence Silverstein, Bernard Mendik, des spéculateurs immobiliers au-dessus de tous soupçons

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M. Larry Silverstein est un homme qui ne peut qu’avoir de bonnes relations. Né à Brooklyn, de parents juifs russes de la classe moyenne pendant la grande dépression, Larry a pourtant grandi en faisant toutes les choses que font des fils de bonne famille. Larry a appris à jouer du piano grâce à son père, pianiste classique, et a lu quantité de bons livres. Larry fréquenta le lycée de New York pour la musique et les arts. Mais le père de Larry, comprenant que la musique et les livres ne rapportent pas un kopeck à Brooklyn, opta alors pour devenir un courtier immobilier, louant des lofts délabrés dans le quartier à l’abandon de Brooklyn. Ce dont les parents de Larry manquaient côté « pennies », ils firent plus que le compenser en matière d’ambition. La famille de Larry, bien que relativement pauvre, et survivant sur les commissions de location, parvint à inscrire Larry à l’Université de New York. Larry, une fois diplômé de la NYU avec un nouveau sens aigu des affaires, alla travailler à plein temps avec son père. Mais Larry avait des ambitions plus grandes que son père, et il lui expliqua qu’être un intermédiaire et ne prendre que des commissions, ce n’était pas l’endroit où faire de l’argent, et que pour faire rentrer l’argent, il fallait être propriétaire des lofts. En 1957, ils fondent « Silverstein Properties » au nom de « Harry G. Silverstein et fils », et achètent leur premier immeuble à Manhattan. Puis Larry entreprit d’impliquer des amis et sa famille dans ses investissements pour acheter et louer des lofts délabrés et des immeubles pas chers dans les zones dévastées de New York. A présent, les Silverstein pouvaient demander des loyers décents et percevoir des revenus réels au travers des ventes. Ce dont Larry manquait en matière de savoir-faire en développement, il le compensait par ses traits de vendeur zélé. Il disait « vous devez y croire pour vendre », « vous devez vendre avec passion. »

En 1956, il se maria avec Klara, qu’il avait rencontrée lors d’un camping d’été entre juifs.

Le foyer dut se battre pour démarrer et Klara utilisa son salaire dérisoire de 3200 USD [NdT. annuels] en tant que maîtresse d’école pour joindre les 2 bouts pendant les premières années. La petite histoire raconte que c’est Klara qui fut la première Silverstein à soutenir la famille.

A cette époque, le meilleur ami de Larry, Bernard Mendik, qui devait plus tard être diplômé de l’école de magistrature de New York, se maria avec Annette, la sœur de Larry, et il se mit à participer aux affaires de la famille Silverstein. Les 3 hommes, Harry, Larry et Bernard, décidèrent alors de devenir les plus puissants promoteurs immobiliers de New York… quand Harry Silverstein mourut en 1966, Bernard Mendik et le fils d’Harry formèrent « Silverstein et Mendik ».

Larry et Klara eurent 3 enfants, l’ainé Sharon, bien qu’issue de Harvard, se maria et devint femme au foyer, mais les 2 plus jeunes, Lisa et Roger, partirent travailler avec leur père, et travaillent encore pour « Siverstein Properties ».

Le premier tournant décisif de Silverstein fut l’achat de la 11ème Avenue Ouest/42ème rue (NdlR. Broadway) près de Bryant Park, avant qu’elle ne soit rénovée comme elle l’est aujourd’hui. Puis il construisit là, et dans le bas Manhattan au 120 Broadway avenue, sur une parcelle gigantesque de 1,8 millions de pieds-carrés (167.000 m2) qui occupait un pâté entier d’immeubles, à deux pas de Wall Street. Avec les années 80, Silverstein était devenu multimillionnaire, et contrôlait plus de 10 millions de pieds-carrés (930.000 m2) de biens immobiliers résidentiels et commerciaux à Manhattan.

Au moment où Silverstein jeta son dévolu sur le WTC, son beau frère Bernard Mendik avait quitté Silverstein après son divorce d’avec la sœur de Larry. Le divorce s’accompagna de l’éclatement du partenariat Silverstein-Mendik. Mendik gérait alors sa propre société, la « Mendik Company ». Au moment de la rupture avec Silverstein, Mendik invoqua des divergences avec Silverstein sur des stratégies immobilières, Mendik préférant acheter des immeubles, alors que Silverstein préférait construire. On a dit que les choses « n’allaient pas bien » entre Larry et Bernard au moment de leur éclatement, et aussi que « Larry et Bernard avaient eu un différend très perturbé après que M. Mendik eût divorcé de la sœur de M. Silverstein, Annette ». Mendik, qui devint un avocat très célèbre ainsi qu’un promoteur immobilier de plein droit après s’être séparé de Silverstein, était très apprécié et fit beaucoup pour des associations caritatives.




Au "dîner du leadership urbain" de 2006 organisé par le REI (Real Estate Institute) de gauche à droite : James Kuhn, REI, Mike Fascitelli, Vornado Realty, Robert Lapiner, doyen du REI, Ken Patton, doyen divisionnaire, et Larry Silverstein.. "un monde à part"?



Les 2 hommes suivirent leur propre chemin jusqu’en avril 1997, lorsque Bernard Mendik, ex-beau-frère de Silverstein, apporta ses parts au sein de Vornado Real Trust, une société d’investissement immobilier cotée à la bourse de New York. On a dit au moment des négociations que « La combinaison de Vornado avec les 40 années d’expérience de la société de Mendik dans l’immobilier et les transactions de biens immobiliers de bureaux, devrait permettre la création d’une puissante maison qui sera un acteur majeur sur le marché de la ville ».

C’est Lois Weiss qui l’a écrit en mars 1997 dans l’hebdomadaire « Real Estate».

« Au cours d’une des transactions les plus intéressantes de cette année, le promoteur et propriétaire Bernard Mendik a accepté d’échanger son portefeuille de valeurs mobilières pour devenir actionnaire de la Vornado Realty Trust. La transaction est évaluée à $ 654 M, sous forme d’une combinaison de cash, d’actions, et de dette. »

Mendik, à cette époque, était sur le point de former sa propre REIT, société d’investissements immobiliers, lorsque Michael D. Fascitelli (NdT. voir photo de 2006 en compagnie de Larry Silverstein), ex-investisseur banquier de Goldman Sachs qui avait été séduit par Vornado Realty, convainc Mendik de se joindre à Vornado. Mendik devint co-président de Vornado. Mais il démissionna plus tard en octobre 1998 pour « s’occuper de ses propres investissements ». On a raconté que Mendik se disait « étouffé » par la bureaucratie institutionnelle, mais il restait un actionnaire majoritaire de Vornado après sa démission. Vornado Realty est en fait exactement la même société que celle qui était en compétition avec Silverstein et qui le battit lors de la soumission initiale à l’autorité portuaire pour les WTC.

Le quartier de la gare de Grand Central Terminal, rendue célèbre dans de nombreux films
dont "la Mort aux Trousses" d’Alfred Hitchcock avec Gary Cooper



Mendik, au travers de ses succès et de sa puissance en ville, devint un ami très proche du maire Rudolph Giuliani. Un ami d’une telle confiance, que Mendik fut choisi par le maire Rudolph Giuliani pour diriger un ensemble d’affaires qui fournissait des installations sanitaires, des services de sécurité et d’autres services dans le secteur de la gare ferroviaire de Grand Central Terminal. Mais des frictions apparurent entre les hommes lorsque Mendik exprimait ses propres idées sur la manière de faire les choses, et lorsqu’il apporta des changements au conseil d’administration, qui déclenchèrent la plus grande colère de Giuliani. A cette époque, on rapporta que Mendik avait déclaré que « le nouveau groupe serait exempt d’interférences politiques ».

Il n’y a aucun doute qu’arrivé en 2000, Bernard Mendik, ex-meilleur ami, partenaire fondateur d’une affaire, et beau-frère de Silverstein, était devenu non seulement un acteur à jeu égal de Silverstein, mais aussi une voix puissante dans le monde de l’immobilier, dans sa dixième année en tant que Président du Syndicat de l’immobilier new-yorkais, et certainement le concurrent le plus dur de Silverstein.

Le 15 février 2001, la proposition de Vornado pour le WTC dépassait celle de 3.2 Md USD faite par Silverstein Properties de plus de 50 M USD. On a dit qu’entre la fin mars et la mi-avril 2001, Vornado « changea soudain d’avis » et « se retira soudainement ». Diverses raisons ont été données à cela, mais rien ne permet de vérifier les différentes versions.

Le 26 avril 2001, Larry Silverstein déposa son offre finale pour le WTC, tandis qu’à peine 4 semaines plus tard, Bernard Mendik décédait ! Le 24 juillet 2001, l’offre de Silverstein qui était inférieure de 50 M USD à celle de Vornado fut officiellement acceptée et le dossier refermé.

Bernard Mendik, actionnaire principal de Vornado Realty est mort le 28 mai 2001 après être « soudainement tombé malade ». Seulement quelques semaines après que Vornado « se soit soudainement retirée » à la suite de sa proposition victorieuse contre Silverstein pour les WTC. Le diagnostic officiel parle d’ « attaque cardiaque ». Bien qu’une attaque cardiaque soit souvent un cas d’urgence médicale imprévue, beaucoup de ses amis eurent du mal à y croire, car Mendik était, pour autant qu’ils aient pu en juger, « un homme en pleine forme et soucieux de sa santé ».

En fait, Mendik avait même joué au tennis comme à son habitude le jour même de sa mort. Il s’était aussi prêté à des check-ups réguliers auprès des meilleurs docteurs que pouvaient lui procurer ses moyens. On a dit plus tard que son attaque cardiaque était consécutive à un dérèglement sanguin. Il venait juste d’avoir 72 ans.

Mendik au moment de sa mort était le Président du syndicat de l’immobilier new-yorkais (Real Estate Board of New York, REBNY) depuis 10 ans. En tant que Président du REBNY, Mendik et son organisation avaient fait pression avec succès pour abroger la taxe « Cuomo » très coûteuse sur les gains du capital, qui prélevait 10 cents sur chaque dollar, et il avait obtenu le passage d’une loi de l’Etat qui réduisait les 3% de taxes de transfert applicables aux biens qui étaient échangés contre des actions et non du cash.

Ground Zero, octobre 2001


Laurence di Mello
Est une journaliste d’investigation britannique et producteur de télévision. Elle est une professionnelle des médias depuis 1985. Elle a réalisé des programmes avec et pour Discovery US, Discovery Europe, The Learning Channel, RAI Uno et Due, Nat Geo, Berlusconi Networks, BBC, Channel4 etc.
Elle partage sa vie entre Londres et Buenos Aires. Elle est invitée régulièrement à co-animer un show radio sur l’actualité « el Crepusculo » à Buenos Aires, animé par le journaliste d’actualités et critique musical Rudolfo Vega.
Elle est la mère de 5 enfants et est mariée à un joueur de polo argentin, Sebastian Alexander. Elle est membre de l’association britannique des journalistes. Laurence di Mello est représentée par Tony Clayman au sein de Tony Clayman Promotions Limited, Londres.